Estamos obviamente a falar do indexante de taxa
de juros em empréstimos à habitação no caso de empréstimos contratados a taxa
de juro variável ou a taxa mista (na parte variável).
Porém, antes de mais, é de ter em conta os juros
referenciais do BCE (Banco Central Europeu). Com efeito, quando se fala
de taxa de juros europeia, referimo-nos a esses juros referenciais. O valor desta taxa
é o preço que os bancos pagam pelos empréstimos contraídos junto do BCE. Este
“preço de compra” constitui um fator importante para os bancos na definição das
taxas de juros a aplicar no momento em que estes contratualizam empréstimos.
Baixando ou aumentando a taxa de juros (há uns
tempos a esta parte, a taxa deste juros é negativa), o BCE
influencia indiretamente o nível das taxas aplicadas pelos bancos em, entre
outras, transações interbancárias, empréstimos a empresas, empréstimos para
consumo, hipotecas e contas de poupança.
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Os empréstimos à habitação podem ser
contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de
juro mista.
Nos contratos de crédito à habitação
a taxa de juro variável, a taxa resulta da soma do indexante e do spread. O indexante – taxa de
juro de referência – corresponde geralmente à Euribor (European Interbank Offered Rate), a taxa
de referência do mercado monetário interbancário, e resulta da média das
cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus, podendo o cliente optar
por diferentes prazos, sendo os usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses. O spread – a componente da taxa de juro
que acresce ao indexante – é livremente definido pela instituição de
crédito para cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito
do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) e o custo de financiamento. Dependendo da estratégia
comercial da instituição de crédito, o spread
poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição, necessariamente
facultativa, de outros produtos (vendas associadas).
As instituições de crédito não podem
rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo
indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3
meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.
As instituições
de crédito devem assegurar que o indexante utilizado para calcular a taxa de
juro seja claro, acessível, objetivo e verificável pelas partes do contrato (instituição de crédito e cliente
bancário) e pelo Banco
de Portugal; assegurar que o indexante que corresponda a uma variável monetária
de referência seja determinado por uma instituição independente e adequado às
caraterísticas do contrato de crédito em causa; e manter os registos históricos
do indexante utilizado para a taxa de juro, a que o cliente deve poder aceder
de forma simples e gratuita.
Nos empréstimos contraídos a taxa de
juro fixa, a taxa é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo
do contrato. É livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada
contrato, tendo em conta – além do risco de crédito do cliente, o rácio entre o
valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) e o custo de financiamento – o risco
de fixação da taxa de juro por um período longo. Neste tipo de contrato, o
cliente não está exposto ao risco de variação da taxa de juro por parte do indexante,
pelo que, no início do empréstimo, a taxa é normalmente superior à praticada
num empréstimo com taxa variável.
Neste tipo de contratos não faz
sentido falar em indexante.
Nos empréstimos a taxa de juro mista,
as partes acordam que o contrato tem um período de taxa fixa, seguido dum
período de taxa variável. Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode
ter uma taxa fixa durante os primeiros 5 anos e uma taxa variável, indexada à
Euribor, nos restantes 25 anos.
No período em que se aplique a taxa
variável, as instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com
uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos
contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só
pode ser revisto de 3 em 3 meses.
Além da taxa de juro, o cliente tem
de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo. Na verdade, a
taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente
bancário, é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.
O cliente tem de pagar comissões e
outros encargos (por
exemplo, com abertura do processo, avaliação do imóvel, processamento de
prestações) cobrados
pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato. Para que o cliente conheça o custo do
empréstimo, as instituições de crédito têm de apresentar informação sobre: taxa de juro anual nominal (TAN), taxa de juro anual
efetiva global (TAEG) e montante total imputado ao consumidor (MTIC).
No crédito à habitação, o imposto do
selo incide sobre o montante financiado: 0,04%
para prazos inferiores a 1 ano; 0,5%
para prazos de 1 a 5 anos; e 0,6% para
prazos superiores a 5 anos e as comissões cobradas ficam em 4%.
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O indexante é o acordo estabelecido entre um conjunto
de bancos de nome no mercado sobre o mínimo de taxa de juro no contrato de empréstimo
à habitação a taxa variável ou a taxa mista na parte variável. Esse acordo, que
noutras áreas se designa por cartel, é feito sob a égide do banco central do
universo dos bancos intervenientes.
Até há cerca de 20 anos, o indexante em Portugal
era a Lisbor, determinada
a partir das taxas praticadas para as operações ativas de oito dos principais
bancos portugueses na
altura.
Com a chegada do euro, houve a necessidade de harmonizar
as taxas de juro interbancárias na Zona Euro. Nesse contexto surgiu a
Euribor que, durante um período de tempo vigorou em paralelo com a
Lisbor, era a taxa de juro utilizada em Portugal quando ainda circulava
o escudo e que servia como indexante nos créditos das casas.
Com a chegada do euro foi substituída pela Euribor, cuja determinação é
feita a partir das referências de um painel composto por mais de 50
instituições financeiras da Zona Euro do qual faz parte a Caixa
Geral de Depósitos.
Agora, cerca de 20 anos depois de a Euribor ter
substituído a Lisbor, como referência nos contratos de crédito à habitação, no
final de 2019 deverá passar a usar a ESTER, a nova taxa interbancária do BCE.
A Euribor vai, assim, ter uma nova parceira – a ESTER – nome que
o BCE escolheu para denominar a nova taxa de juro que deverá passar a referência
nas operações interbancárias da Zona Euro já no próximo ano. Estava previsto
ser aplicada antes de 2020.
A ESTER foi a sigla escolhida pelo BCE para denominar a short-term rate, uma taxa de juro cuja
viabilidade está a ser testada e que, se o resultado for positivo, passará a
ser utilizada como referência nas transações realizadas entre os bancos,
segundo avançou a Reuters. Após os testes à nova taxa
de juro que se realizarão ao longo de três meses – até 31 de julho –, segue-se
um período de consulta pública.
Como prometeu
o BCE, “as caraterísticas
desta nova taxa de juro overnight serão
comunicadas aos participantes do mercado ao longo de 2018; e eles serão depois
convidados a darem o seu contributo à abordagem sugerida”.
Está tudo preparado de modo a que esta taxa seja lançada no quarto trimestre de 2019, estando previsto um período
de transição em que se utilizarão em simultâneo a Euribor e a
ESTER.
Deverá acontecer algo semelhante ao que se passou em 1999
quando surgiu a Euribor.
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Esta decisão do BCE deve-se aos escândalos relacionados com a manipulação
da taxa por parte dos bancos, que induziram o levantamento de muitas questões
relacionadas com a fiabilidade do modelo de determinação da Euribor, taxa de
referência para biliões de euros em operações com derivados na Zona Euro,
incluindo uma parcela considerável dos contratos de crédito à habitação. Surgiu
assim a necessidade de encontrar um modelo alternativo mais fiável
para a determinação de uma taxa de juro interbancária de referência.
Há cerca de um ano houve uma tentativa falhada de arranjar um novo método
de cálculo para a Euribor, com base em operações efetivamente realizadas entre
os bancos. Em maio do ano passado, após vários testes, a EMMI (European Money Markets Institute), entidade responsável pela taxa que serve de base às
prestações dos créditos, acabou por chegar à conclusão que alterar a fórmula de
cálculo para um modelo dessa natureza não era exequível, deixando os bancos
céticos em relação à pertinência da inovação.
Pouco depois, em setembro do ano passado, o BCE decidiu, avançar com o
desenvolvimento de uma nova taxa de referência para os depósitos dos bancos até
2020, criando um “concorrente” à atual Euribor. A opção foi o desenvolvimento dum modelo híbrido que respondesse às atuais condições do mercado.
A ESTER resulta, pois, desse desenvolvimento. Será determinada com base nas transações que ocorram no mercado interbancário da Zona
Euro, mas também a partir das estimativas facultadas pelos bancos.
Portanto, se os testes a que a ESTER será exposta correrem como o previsto, dentro de pouco mais dum ano quando o cliente for contratar
um crédito para a compra de casa, será confrontado com a ESTER. Segundo
o BCE, citado pela Reuters, no passado dia 18, “esta taxa, que será produzida antes de 2020,
irá complementar as atuais taxas de referência produzidas pelo setor privado e
servir como uma taxa de referência de apoio”.
***
É verdade que, em
junho, o BCE anunciou não assumir qualquer papel na substituição das taxas
Euribor, depois de a EMNI (European
Money Markets Institute), responsável pela taxa que serve de base às prestações dos
créditos, ter considerado inexequível por agora alterar a fórmula de
cálculo da Euribor. No então, recuou e decidiu lançar a sua taxa de referência,
aduzindo:
“As
taxas de juro de referência estão atualmente sob reformas profundas. O BCE
decidiu tomar a iniciativa dado que as taxas têm um papel importante de âncora
nos contratos nos mercados financeiros.”.
E nada
muda de substancial. Continuamos a pagar imposto ao Estado quer emprestemos
dinheiro à banca quer lho peçamos. E a banca não se contenta com o spread e com o indexante; também cobra comissão
por todos os atos praticados, até por levantamento ao balcão. Tudo a sugar o Zé
Povo!
2018.05.23 – Louro de
Carvalho
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