O
regime da garantia pública que financia, a 100%, a compra de casa a jovens até
aos 35 anos, menos de um ano e meio após entrar em vigor, recebe significativo
reforço, com a injeção, pelo governo, de mais 750 milhões de euros, elevando o
envelope total para 2300 milhões. Por seu turno o supervisor bancário, o Banco
de Portugal (BdP), fez soar o alarme sobre a subida do perfil de risco dos
novos créditos à habitação.
O
Ministério das Finanças não comenta, mas a confirmar-se, será o segundo reforço
de garantias, desde o arranque da medida (após ter sido reforçado o regime
em 350 milhões de euros, em setembro), representando um aumento de 48,4%,
face aos 1550 milhões de euros que estavam disponíveis, até agora e,
praticamente, o dobro, em relação aos 1200 milhões iniciais. A justificação é a
procura, em resposta aos pedidos dos bancos. “Perante a forte adesão à garantia
pública, na contratação de crédito à habitação própria e permanente, o governo
decidiu reforçar esta medida com mais 750 milhões de euros”, revela fonte do executivo,
cita por Luís Leitão e por António Costa, a 21 de abril, no ECO online, sustentando
que o novo envelope “permite dar resposta aos pedidos de reforço que foram, e
que ainda podem vir a ser, solicitados pelas instituições de crédito e [pelas] sociedades
financeiras aderentes”.
No
final de 2025, como escrevem os dois colunistas referidos, dos 1550 milhões de
euros disponíveis até então, já tinham sido entregues 1460 milhões aos bancos,
conferindo uma taxa de alocação de 94% da garantia pública, que deixava menos
de 90 milhões de euros de margem para futuras distribuições. Seria, pois,
expectável que o governo reforçasse este regime, pois tinha-se mostrado
disponível para o fazer, quando tal se verificasse necessário.
Segundo
os analistas do ECO, “os números confirmam a velocidade de cruzeiro do
regime”, uma vez que, “em 2025, foram celebrados mais de 25 mil contratos de
crédito à habitação própria e permanente ao abrigo da garantia pública, o que
representa 42% do número de contratos de crédito habitação celebrados por
jovens até aos 35 anos”. E a medida é utilizada em todo o país, com especial destaque
para as regiões do interior: Alentejo, Lezíria do Tejo e Trás-os-Montes – o
retrato típico dos mercados menos sobreaquecidos, onde os 450 mil euros do teto
da medida ainda chegam para comprar casa.
Entretanto,
dados mais recentes do BdP apontam que cerca de 900 milhões de euros da linha
de garantia do Estado já tenha sido usada, o equivalente a quase 60% do
envelope do anterior de 1550 milhões de euros. E, segundo o governo, é mais um
passo para a resolução do problema habitacional. Com efeito, esta decisão
espelha o esforço do governo, que definiu a habitação como uma prioridade, em
particular, para os jovens, pelo que, além da garantia pública, decretou as
isenções de imposto municipal sobre transmissão de imóveis (IMT) e de imposto
do selo (IS) para quem compra a primeira casa até aos 35 anos. Porém, enquanto
o executivo celebra a adesão, o supervisor bancário traça um panorama mais
cauteloso do fenómeno.
No
relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais, publicado em
março, o BdP de Portugal mostra que “o peso dos novos créditos à habitação
com um rácio LTV (Loan-to-Value) – indicador usado pela banca para medir o
risco do crédito habitação, correspondendo à percentagem do valor do imóvel
financiada – superior a 90% aumentou do valor residual de 0,1%, em 2024, para
19% do crédito concedido, em 2025”, um salto que, no segmento da habitação
própria e permanente, chega aos 24% e devolve o mercado aos níveis de 2018, ano
em que o supervisor sentiu necessário lançar a Recomendação Macroprudencial.
“Este
aumento decorre dos créditos concedidos ao abrigo da garantia do Estado,
instituída pelo Decreto-Lei n.º 44/2024[, de 10 de julho, que regula o
regime da garantia pública], na qual 85% dos empréstimos apresentaram um rácio
LTV de 100%”, aponta o BdP, vincando que, “em contraste, nos empréstimos sem
garantia do Estado, a quase totalidade dos contratos manteve um rácio LTV igual
ou inferior a 90%, assegurando o alinhamento com os limites previstos na
Recomendação Macroprudencial”. Assim, tirados da equação os créditos garantidos
pelo Estado, a banca portuguesa continua a emprestar dentro dos limites
prudenciais. É, portanto, no perímetro do apoio público que se concentra a
totalidade do excesso de risco.
O
supervisor é ainda mais explícito no âmbito do perfil de risco, ao anotar que, “em
2025, o perfil de risco dos mutuários deteriorou-se” e que a proporção de novos
créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado “aumentou de 3%,
em 2024, para 21%, em 2025”. Excluindo os contratos com garantia do Estado, a
métrica manter-se-ia nos 3%. Ao mesmo tempo, o esforço financeiro dos
jovens até aos 35 anos – os destinatários da garantia pública – subiu de 28,7%
para 29,9% do rendimento líquido, contrariando a tendência de alívio sentida
pelos restantes mutuários com a descida das taxas de juro.
Com
o aludido reforço deste regime em 750 milhões de euros, o executivo dá
combustível para acomodar mais alguns milhares de contratos a 100% de
financiamento e mantém a possibilidade, já prevista, de este não ser o último
reforço. Resta saber quanto tempo o ritmo de expansão do envelope público
correrá à frente do ritmo a que o mercado absorve risco.
***
Luís
Leitão, a 22 de abril, no ECO online, comenta o relatório de
Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais, de março, do BdP, frisando que “devia
ser leitura obrigatória em São Bento”, pois os números “falam por si”. E
especifica:
*
Os novos créditos à habitação, com rácio LTV superior a 90%, passaram do
valor residual de 0,1%, em 2024, para 24%, no segmento de habitação
própria e permanente, em 2025. Isto é, esse rácio, em 2024, era quase zero, ao
passo que, em 2025, é quase um em quatro.
*
O rácio LTV médio dos contratos celebrados ao abrigo da garantia pública foi de
99%. Isto é, “o jovem entra em casa com o bolso vazio e sai com uma
hipoteca quase do tamanho do imóvel”.
*
A maturidade média do crédito à habitação fixou-se em 32 anos, em 2025, dois
anos acima da meta de 30 anos, recomendada pelo BdP.
*
O rácio DSTI (Debt Service-to-Income) efetivo (taxa de esforço real das
famílias para pagarem a prestação da casa) manteve-se estável, em 29,6%,
apesar de a Euribor, a 12 meses, ter descido 140 pontos base e a Euribor,
a seis meses, ter descido 128 pontos base – dois dos principais indexantes do
crédito à habitação. Estaria mais baixo, se os jovens com garantia pública não
tivessem puxado a média para cima. Efetivamente, nos contratos com mutuários
com mais de 35 anos, o DSTI médio desceu de 28,3% para 27,9%, enquanto, nos
mutuários até 35 anos – os que recorreram à garantia pública –, subiu de 28,7%
para 29,9%. Nos créditos com garantia do Estado, a taxa de esforço efetiva
atinge os 33,7%.
*
Por fim, a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários
de risco elevado aumentou de 3%, em 2024, para 21%, em 2025. Excluindo os
contratos com garantia pública, manter-se-ia nos 3%.
Nestes
termos, o BdP considera que “os créditos com garantia do Estado
contribuíram para elevar o nível de endividamento e o rácio DSTI dos
mutuários”, com “acumulação de vulnerabilidades” para a estabilidade financeira,
a médio e a longo prazo. Assim, é elucidativa a metáfora de Luís Leitão: “Há
chumbo a ser empilhado no colchão e alguém vai ter de o carregar quando a
música parar.” E mais elucidativa é a comparação: “Prestações a subir, risco
geopolítico a aquecer e o governo a convidar mais jovens a assinar cruzes, em
contratos de financiamento, a 100%, é como mandar o diabético comer bolo,
enquanto o termómetro da cozinha rebenta.”
Por
conseguinte, o editor do ECO classifica de surreal o facto de o governo reforçar
o envelope da garantia pública aos jovens, sustentando que o governo não leu o
relatório.
É,
na análise do editor “um gritante aumento de 48% que eleva, para quase o dobro,
o montante com que esta medida foi anunciada, em novembro de 2024 (1200
milhões de euros) e que começou a ser utilizada, no arranque de 2025”. Em diagnóstico
do supervisor a gritar “cuidado com o açúcar”, o médico-chefe “chega com uma
dose XXL de pudim e com um sorriso de campanha”, enfatiza Luís Leitão, observando
que o timing é de manual, pois a Euribor, a 12 meses, está nos
2,7%, e a de seis meses, nos 2,4%, em trajetória ascendente, desde maio de 2025,
com nítida aceleração após os ataques dos EUA e de Israel ao Irão, desde 28 de
fevereiro.
A
garantia pública no crédito à habitação nasceu dum problema real: uma geração
espremida entre salários que não acompanham a inflação imobiliária e o mercado
em que a compra de casa, em Lisboa, exige 102% do salário mediano e, no Porto
84%, como o BdP revelou, no Boletim Económico de março. E o editor admite
que ajudar quem não tem poupança para a entrada parece “de uma bondade tocante,
sobretudo, porque muitos recorriam ao crédito pessoal” (com TAEG [taxa anual de
encargos efetiva global] na ordem dos dois dígitos). para avançarem com a
entrada necessária”, mas “a bondade sem supervisão é insulina a mais”.
O
dito relatório esclarece que os mutuários ao abrigo da garantia pública têm, em
média, rendimentos líquidos inferiores aos restantes e taxas de esforço mais
altas. Estamos a endividar até ao pescoço, a 30 e tais anos, quem tem
menor almofada para amortecer choques: recessão, guerra, subidas da Euribor,
desemprego, um acidente de vida.
Ora,
no atual ambiente geopolítico e económico, como advertem a Organização
para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), o Fundo Monetário
Internacional (FMI) e o Conselho de Finanças Públicas (CFP), o jovem
com LTV a 99% e com prestação a 35 anos não tem como fugir. Não pode
vender a casa sem prejuízo (o valor do imóvel pode estar abaixo da dívida). Não
pode renegociar facilmente a maturidade (já está esticada). Não pode reduzir a
taxa de esforço (já lhe come perto de um terço do ordenado e o mais provável é
esticar a corda até onde pode). E o Estado não garante o mutuário.
Assim,
no caso do crédito à habitação, em Portugal, o supervisor macroprudencial, o BdP,
faz o seu trabalho: avisa, mede, publica, recomenda. Com efeito, reforçar a
garantia pública, em 48%, sem mexer nas regras, sem introduzir limites de preço
mais apertados, sem exigir um mínimo de poupança ao mutuário, sem calibrar o
apoio ao rendimento e, sobretudo, sem olhar os sinais do supervisor financeiro,
não é ajudar os jovens a comprar casa. É empurrá-los para um caminho muito
estreito, com as taxas a subir, de um lado, e o banco a bater à porta, do outro.
O
caso é tão sério que o BdP emitiu uma carta circular a reforçar a importância
de “monitorização rigorosa” e a exigir “justificações fundamentadas para
eventuais desvios à recomendação macroprudencial, obrigando a que todos os
contratos de crédito que ultrapassem os limites estabelecidos da recomendação
macroprudencial estejam sujeitos a justificação”, incluindo os celebrados “ao
abrigo do regime da garantia do Estado”.
O
problema é o outro “supervisor”, o político, que tem chaves do frigorífico,
decidiu que o melhor é encher a prateleira de sobremesas. O slogan vende,
mas, no dizer de Luís Leitão, a fatura “vai aparecer daqui a uns anos, quando a
política já tiver mudado de cara e o diabético estiver sentado na
urgência a perguntar como é que ninguém lhe disse que aquilo não se comia
assim”. Por isso, o editor avisa: “Em política de crédito à habitação, o açúcar
que, hoje, parece doce, amanhã, acelera o colesterol do sistema. E há
decisões que, por muito populares que sejam, são apenas um atalho mais curto
para um problema maior. O Banco de Portugal já disse.”
***
Entre
as variáveis da revisão que o regulador liderado por Álvaro Santos Pereira
prepara, está a subida do prémio sobre a “taxa de stresse” aplicada
pela banca na análise dos créditos à habitação a taxa variável e
mista, com implicação direta na taxa de esforço das famílias (DSTI, a
percentagem do rendimento mensal líquido do agregado familiar que é consumida no
pagamento de prestações de crédito). Efetivamente, o BdP revela que a proporção
de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado subiu de
3%, em 2024, para 21%, em 2025, devido à popularidade da garantia pública a
jovens. Desde outubro de 2023, esse agravamento está fixado em 1,5% sobre a
taxa contratualizada para empréstimos a mais de 10 anos, metade dos 3%,
anteriormente em vigor, corte decidido num contexto de juros em máximos
históricos.
A
hipótese da revisão em alta deste prémio não é nova. Já em outubro de 2024,
meses antes da entrada em vigor da garantia pública, Mário Centeno admitia tal
possibilidade, defendendo que, “estando as taxas de juro a baixar, é
natural que seja reavaliada essa medida”. E avisava que “a garantia pública é
dada aos bancos e em nada protege os mutuários”, pois “todas as medidas que
adiem, aumentem o serviço da dívida e aumentem o risco dos mutuários são
contrárias à estabilidade financeira” – advertência corroborada pelos dados recentes
do supervisor bancário.
Aos
dados revelados, em março, pelo BdP junta-se o alerta de 23 de abril, deixado
por Álvaro Santos Pereira, a vincar a inversão da trajetória de desalavancagem
das famílias portuguesas. Após anos a reduzir dívida, o endividamento dos
particulares, em percentagem do produto interno bruto (PIB), subiu de 54,9%, em
2024, para 56,1%, em 2025, enquanto o peso da dívida no rendimento
disponível avançou para os 80,4%, no terceiro trimestre de 2025 – evolução que
o governador atribuiu, em larga medida, ao forte crescimento do crédito à
habitação e à subida dos preços das casas, os mesmos vetores que o reforço da
garantia pública tende a amplificar e que deixa o supervisor bancário
desconfortável, relativamente a este regime.
É
neste enquadramento que o BdP agirá. Ao subir o prémio da taxa de stresse –,
por exemplo, regressando a valores próximos dos 3%, em vigor antes de outubro
de 2023 – e mexendo em outras medidas macroprudenciais, reduzirá a margem
de endividamento das famílias no crédito à habitação, contrapesando o efeito
expansionista da garantia pública. Em paralelo, o supervisor reforçou, por
carta circular, a exigência de justificações fundamentadas por parte das
instituições financeiras para todos os contratos que se desviem da recomendação
macroprudencial, incluindo os celebrados ao abrigo do regime do Estado. Tal
exigência condiz com a mensagem do governador de que o problema da
habitação não está na procura, mas na oferta. Contudo, é a procura que a
garantia pública aos jovens está a estimular, pressionando o mercado da
habitação.
A
decisão final sobre a calibração das medidas caberá ao Conselho de
Administração do BdP, devendo as medidas ser apresentadas em breve.
***
O
FMI avisando, a 14 de abril, que a combinação entre dívidas públicas elevadas,
emissões em prazos curtos e investidores cada vez mais sensíveis aos preços
cria condições volatilidade severa nas obrigações soberanas, recomenda que
os bancos centrais apostem em resposta monetária gradual e adaptada aos
desenvolvimentos, enquanto as expectativas forem estáveis, mas que hajam, logo
que elas desancorarem.
***
A
crise económica, sobretudo, no âmbito da habitação é complexa, mormente, em
tempo de incerteza. E os governos tentam resolvê-la, erradamente, com paliativos.
2026.04.27
– Louro de Carvalho
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