Na
União Europeia (UE), o preço das casas subiu, em média, 5,5%, no quarto
trimestre de 2025, face ao mesmo período de 2024, mas vários países registaram
aumentos bastante mais fortes, acima dos 10%, nomeadamente, em destinos
turísticos, como Portugal, a Croácia e a Espanha. E, em geral, os especialistas
do setor apontam a melhoria das condições de financiamento, em particular, das
taxas de juro, como principal motor desta tendência.
A
Hungria foi o país da UE que registou, segundo o Eurostat, o maior aumento anual dos preços das casas, no
quarto trimestre de 2025, com a subida de 21,2%. “Na Hungria, que lidera a
tabela, foram promovidos, nos últimos anos, programas de aquisição de habitação
subsidiada, que impulsionaram a procura, a par de forte atividade dos
investidores”, observou Kate Everett-Allen, responsável pela investigação em
habitação europeia na Knight Frank.
Na
Zona Euro, Portugal e a Croácia registaram os mais fortes aumentos. Neste âmbito,
cabe a Portugal a subida de 18,9%, vindo, a seguir, a Croácia, com 16,1%, e a Espanha, com 12,9%. E
Everett-Allen
afirmou que a forte procura internacional foi um fator decisivo nos três
países. Com efeito, a migração, por razões de estilo de vida, a compra de casas
de férias e o investimento externo (incluindo nómadas digitais, reformados e
compradores estrangeiros) mantiveram-se robustos, apesar da subida dos custos
de financiamento interno, sobretudo, nos mercados costeiros e urbanos.
Michael
Polzler, CEO da empresa imobiliária REMAX Europe adiantou que as maiores
subidas de preços, em Portugal, na Croácia e na Espanha ocorreram nas grandes
áreas urbanas e costeiras, onde a procura é maior. “Em Portugal, a subida dos
preços tem sido impulsionada por uma oferta muito limitada, sobretudo, em
Lisboa, no Porto e nas zonas envolventes, mas também por medidas de apoio
específicas do governo”, referiu, sustentando que foi importante motor da
procura a criação do regime de garantia pública para jovens compradores de
primeira habitação, que permite financiamento bancário, até 100% do valor, com
o Estado a garantir até 15% do preço do imóvel.
Trata-se,
na sua ótica, de mercado dominado pelos vendedores, e a escassez de oferta,
combinada com esta política, permite manter forte poder de fixação de preços.
Para
o líder da REMAX Europe, “a evolução dos preços, no final de 2025, foi marcada
pela melhoria das condições de financiamento, que trouxe de volta a procura”;
e, “com a estabilização das taxas de juro, compradores que tinham adiado a
procura de casa voltaram ao mercado”.
Mikk
Kalmet, da Global Property Guide, frisando a recuperação da procura, após as
subidas das taxas de juro, em 2023 e em 2024, observou: “À medida que a Euribor
e as taxas de juro bancárias, em geral, estabilizaram, o mercado recuperou,
ligeiramente, porque quem hesitava em comprar numa fase de incerteza passou a
sentir alguma previsibilidade a partir do final de 2024.”
Michael
Polzler referiu que cidades, como Valência e Madrid, têm superado as médias
nacionais, na Espanha, apoiadas pela procura interna e internacional. De facto,
o investimento estrangeiro sustentado e a atratividade contínua dos mercados
reforçam a subida dos preços.
Para
Mikk Kalmet, a maior subida dos preços, em Portugal, na Croácia e na Espanha, resulta,
sobretudo, da sua atratividade de destinos turísticos. Efetivamente, compradores
internacionais, a procura de segundas residências e a expansão do alojamento de
curta duração aumentaram a pressão sobre o mercado de habitação, sobretudo, nas
zonas costeiras e urbanas.
Além
dos países referidos, há outros que também registaram fortes subidas dos preços
das casas, superiores a 10%: a Eslováquia, com 12,8% (menos 0,1% do que a
Espanha), a Bulgária, com 12,6%, a Letónia, com 11%, a Lituânia, com 10,8%, e a
Chéquia, com 10,4%.
Everett-Allen
salientou que a Europa Central e de Leste, a par da Península Ibérica, se
destacaram, nos últimos 12 a 18 meses, em linha com o crescimento do produto
interno bruto (PIB) mais forte. “Estes mercados beneficiam também do
investimento em infraestruturas e da entrada de capitais, tanto associados a
escolhas de estilo de vida como às perspetivas económicas de longo prazo”, explicitou.
Por
seu turno, Mikk Kalmet sustenta que os preços tendem a subir mais depressa, na
Europa Central e de Leste, em parte, porque os rendimentos estão a aproximar‑se
da média europeia e o ponto de partida do mercado da habitação era mais baixo.
As
subidas dos preços das casas na Dinamarca (7,6%), na Irlanda (7%), na Roménia
(6,7%), nos Países Baixos (6,2%), em Malta (6,1%), em Chipre (6%), na Eslovénia
(5,8%) e na Noruega (5,7%) ficaram também acima da média da UE, embora por margem
menor.
A
Finlândia foi o único país, entre 29 mercados europeus, onde os preços das
casas desceram, com uma queda anual de 3,1%.
Entre
as quatro maiores economias da UE, a Espanha destacou‑se com a subida de
12,9% e a Itália registou a subida de 4,1%. Na Alemanha, os preços das casas
aumentaram 3%, enquanto a França ficou na terceira posição mais baixa na
Europa, com apenas 1% de subida. “A França ainda está a recuperar da forte
correção do mercado, em 2023 e em 2024, quando a subida das taxas de juro do
crédito à habitação e a inflação afetaram, de forma significativa, a procura, como
explicou Michael Polzler, sustentando que “o mercado está a estabilizar, com
movimentos de preços moderados e [com] compradores mais cautelosos”.
E,
segundo Everett-Allen, o mercado residencial alemão esteve mais exposto ao peso
do endividamento barato, ao fraco crescimento dos rendimentos e a um sistema de
arrendamento que permite a retração rápida da procura e elevados custos
regulatórios e de entrada.
O
Luxemburgo ficou na segunda posição, com a subida de 0,1%; e, na quarta posição
ficou a Suécia, com a subida de 1,2%.
Abaixo
da média da UE (5,5%) e da média da Zona Euro (5,1%), ficaram ainda a Bélgica (3,5%),
a Áustria (3,7%) e a Polónia (4,3%).
Também
consta, abaixo das médias da UE e da Zona Euro, a Suíça, com a subida de 3,9%,
e, acima destas médias, a Noruega, com a subida de 5,7% – países que não integram
a UE.
***
A
aquisição de casa depende do rendimento real disponível para compra ou para arrendamento.
E um dos fatores que dificultou o poder de compra ou de arrendamento de casa foi
a crise surgida com a pandemia da covid-19. E, com o regresso ao normal, adveio
a crise inflacionista provocada pela guerra na Ucrânia e pela situação em Gaza
e no Irão. No entanto, na UE, o rendimento real dos agregados familiares, por
pessoa, subiu cerca de 7%, face ao período pré-pandemia, mas a variação entre
2019 e 2024 difere muito de país para país. Os países nórdicos registaram
ganhos modestos, enquanto muitos países da Europa de Leste e Central viram
crescimentos mais fortes. Também a evolução, na última década, não foi uniforme
no continente.
É
importante saber como se alterou o rendimento real dos agregados familiares,
por pessoa, na Europa, entre 2014 e 2024, como se compara com a pré-pandemia e
que países apresentam o rendimento, por pessoa, mais elevado em standard
de poder de compra (PPS).
***
O
PPS (Padrão de Poder de Compra: Purchasing Power Standard),
no contexto de rendimento por agregado familiar é a unidade monetária
artificial da UE para comparar o poder de compra real entre diferentes países,
eliminando as diferenças de nível de preços. A sua finalidade é comparar
se um rendimento de, por exemplo, 20 mil euros anuais, permite comprar os
mesmos bens e serviços, por exemplo, em Portugal ou na Alemanha, ajustando a
inflação e o custo de vida local. Conexo com este, vem o rendimento líquido equivalente
(RLE), por agregado familiar, calculando quanto dinheiro cada membro da família
tem para gastar, após ajustar o custo de vida e a dimensão do agregado
familiar.
Um
PPS compra, em média, a mesma quantidade de bens e serviços, em cada país. Se
um país tem um nível de preços elevado, são necessários mais euros para comprar
um PPS do que num país com preços baixos. Assim, quando se analisa o
rendimento por agregado familiar em PPS, olha-se o poder de compra real e
não apenas para o valor nominal do salário.
***
No
conjunto da UE, os rendimentos aumentaram 17%, entre 2014 e 2024. O crescimento
travou, em 2020, devido à pandemia de covid-19, como aconteceu em muitos
países, havendo alguns a registar quebras. Depois retomou, de forma gradual, entre
2019 e 2024, resultando num aumento de 7% face, aos níveis pré-pandemia.
O
rendimento dos agregados familiares, por pessoa, calcula-se dividindo o
rendimento disponível bruto ajustado dos agregados familiares pela população
total. Ou seja, mostra-se o dinheiro disponível dos agregados familiares para
gastarem ou para pouparem. Mede-se deduzindo os impostos sobre o rendimento e as
contribuições para pensões. Inclui, como é óbvio, o valor de serviços, como
educação e saúde, que os agregados recebem, gratuitamente, dos governos e de
organizações sem fins lucrativos. E é rendimento real, pois é o valor nominal
corrigido da inflação, usando o deflator da despesa final efetiva de consumo
das famílias.
A
Croácia registou o crescimento mais forte do rendimento real dos agregados
familiares, nestes cinco anos, com 26%. Malta registou 24%, a Hungria 20%, a
Roménia 19% e a Polónia 16%, colocando-se estes países entre os maiores
incrementos, todos acima de 15%. Com exceção de Malta, estes países estão fora
da Zona Euro e o crescimento reflete também alterações nas moedas nacionais.
Não é o caso da Suécia e da Dinamarca.
Os
três países nórdicos surgem no fim da tabela: a Suécia, com 1%, a Finlândia,
com 2%, e a Dinamarca, com 3%, registaram crescimentos modestos. No auge da covid-19,
segundo a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), as
taxas de desemprego subiram mais nos países nórdicos do que em outros países
europeus; as quatro maiores economias da UE também ficam abaixo da
média europeia. A França e a Espanha (6%, cada) estão abaixo da média da UE; a Itália e a Alemanha (4%, cada) aproximam-se dos
níveis nórdicos.
Em
geral, os países fora da Zona Euro registaram crescimentos mais fortes, entre
2014 e 2024, com a Roménia a alcançar 76%. Entre os sete países com maior
crescimento, Malta é o único membro da Zona Euro, com 55%. A Turquia (68%), a
Hungria (55%), a Croácia (51%), a Bulgária (45%) e a Polónia (42%) também
registaram aumentos significativos (a Croácia e a Bulgária aderiram, mais tarde,
à Zona Euro). E o Eurostat assinala que o crescimento do produto interno bruto (PIB)
real, na Zona Euro, foi mais fraco do que no conjunto da UE, nos últimos 10 anos.
A
Suécia registou o crescimento mais baixo deste período. Os outros dois países
nórdicos também ficam abaixo da média da UE, de 17%, com a Finlândia, nos 10%,
e a Dinamarca, nos 14%. A Espanha está apenas dois pontos acima da média
europeia, enquanto as outras três principais economias ficam abaixo deste
patamar.
As
taxas de crescimento são importantes, mas não mostram o nível efetivo de
rendimento dos agregados familiares, em cada país. Para essa comparação,
recorre-se ao rendimento disponível bruto ajustado dos agregados familiares por
pessoa, em PPS. Em 2024, ano dos dados mais recentes, o Luxemburgo apresentou o
rendimento, por pessoa, mais elevado, com 41,552 PPS, entre 32 países europeus.
A Alemanha (37,098) a Áustria (34,443), os Países Baixos (34,406) e a Suíça
(33,971) completam o top cinco. O rendimento, por pessoa, dos agregados
familiares ultrapassa os 30,000 PPS na Bélgica, na França, na Islândia e na Noruega.
A
Bulgária apresenta o rendimento por pessoa mais baixo, com 7,802 PPS, com base
em dados de 2022. Países da Europa de Leste e dos Balcãs, incluindo candidatos
à adesão à UE, registam, igualmente, rendimentos mais reduzidos, em termos de
PPS.
A
Sérvia situa-se nos 13,311 PPS, enquanto outros países, incluindo a Grécia, a Turquia,
a Eslováquia, a Roménia e a Hungria se posicionam, sobretudo, entre 20,000 e
25,000 PPS.
Os
três primeiros lugares no ranking em PPS mantiveram-se inalterados, em
2014, em 2019 e em 2024. Ao invés, a Grécia e a Suécia perderam posições, neste
período, entre 30 países. A Suécia ocupava o sexto lugar, em 2014, o oitavo, em
2019l e o décimo, em 2024. A Grécia desceu do vigésimo terceiro para o vigésimo oitavo lugar, na última década. Em
contraponto, os Países Baixos subiram do sétimo para o quarto lugar. A Hungria
passou do vigésimo sexto para o vigésimo segundo e a Roménia subiu do vigésimo nono
para o vigésimo quatro.
***
Para
enfrentar a crise da habitação em Portugal, a OCDE (vincando que o nosso é um
dos países onde o acesso à casa mais se degradou, na última década) lançou,
em janeiro de 2026, o relatório “OECD Economic Survey: Portugal 2026”,
com recomendações que focam, sobretudo a reforma fiscal e o aumento da
oferta.
Em
termos de reforma fiscal e de impostos, propõe o agravamento do imposto
municipal sobre imóveis (IMI) para casas vazias, com aperto fiscal e com
aplicação efetiva de taxas mais altas para os cerca de 730 mil imóveis
desocupados ou subutilizados, especialmente, em zonas de elevada procura; preconiza
a redução (ou a eliminação progressiva) do imposto municipal sobre as transmissões
onerosas de imóveis (IMT), para facilitar a mobilidade residencial; recomenda a
limitação de isenções do imposto sobre as mais-valias, na venda de residência
própria, mesmo quando o valor é reinvestido, para evitar pressões
inflacionárias no mercado; e sugere a atualização de avaliações, baseando o
valor patrimonial dos imóveis em dados recentes de mercado, para tornar a
tributação mais justa e eficiente.
A
nível do aumento da oferta e do investimento, sugere a simplificação de
licenciamentos, acelerando os processos administrativos e eliminando barreiras
regulatórias que travam a construção de novos edifícios; a expansão da
habitação pública, reforçando o investimento no parque de habitação social e
pública, para apoiar as famílias mais vulneráveis; e o arrendamento de longo
prazo, equilibrando a regulamentação para incentivar os proprietários a porem
casas no mercado de arrendamento de longa duração, com maior segurança
jurídica.
E,
no âmbito de outras medidas estruturais, recomenda o alívio do imposto sobre o rendimento
das pessoas singulares (IRS), sugerindo que o aumento da receita vinda de
impostos imobiliários (como o IMI) se use para baixar os impostos sobre o
trabalho, especialmente, para rendimentos mais baixos; e propõe o apoio aos jovens, monitorizando o impacto
das medidas de apoio a jovens compradores, para garantir que não levam à subida
artificial de preços.
***
Do
exposto é legítimo questionar por que se apregoa a vantagem da pertença à Zona
Euro, se, nos países que a integram, o aumento do rendimento é menor; e por
que motivo a OCDE não sugere medidas de políticas públicas que obstem à
especulação imobiliária e do arrendamento. Uma renda de 2300 euros mensais, em Portugal,
em que os salários são muito baixos, não é moderada e o senhorio não merece
apoio estatal.
2026.04.11
– Louro de Carvalho
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