Plano para resolver a crise da habitação na Europa

 

Para resolver a crise da habitação, na Europa, a Comissão Europeia apresentou, a 16 de dezembro, o seu primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível, que inclui a flexibilização das regras de intervenção económica dos governos, com medidas que visam reduzir os preços das casas, a fim de fazer face à crise imobiliária que se faz sentir em todo o bloco.
O plano, centrado no aumento da oferta de habitação e no dos investimentos, flexibilizando as regras em matéria de auxílios estatais, para permitir mais despesas sociais, no setor, prevê, em especial, novos investimentos na habitação para estudantes e na habitação social e legislação sobre arrendamentos de curta duração.

De acordo com a Comissão, com base no relatório “Housing in Europe”, desde 2013, os preços das casas, na União Europeia (UE), aumentaram mais de 60%, enquanto as rendas médias aumentaram cerca de 20%. Assim, verifica-se que grande parte do rendimento dos agregados familiares é utilizada para pagar hipotecas e rendas: 19,7%, em média, em 2023, mas, em países, como a Grécia, a Dinamarca e a Alemanha, a percentagem é ainda elevada, pois mais de 13% dos agregados familiares gasta mais de 40% do seu rendimento disponível em habitação.

Não é, pois, de estranhar que milhões de europeus sintam dificuldade em encontrar uma habitação que possam pagar. “Ao prejudicar a mobilidade laboral, o acesso à educação e a constituição de famílias, a crise da habitação está a comprometer tanto a competitividade da economia da UE como a nossa coesão social”, diz a Comissão, em comunicado.

A crise da habitação afeta os cidadãos de toda a UE. Cerca de 16% dos europeus vive em locais sobrelotados, enquanto 10,6% não tem acesso a aquecimento adequado. E, segundo dados recentes, há quase um milhão de pessoas sem-abrigo e 20% das habitações estão desocupadas.

A Comissão Europeia estima que, para resolver estes problemas, devem ser acrescentadas cerca de 650 mil habitações, por ano, ao nível atual de novas existências de construção, o equivalente a cerca de 1,6 milhões de novas unidades, por ano, cuja edificação rondará os 150 mil milhões de euros, por ano, exigindo o aumento do investimento público e privado.

No seu plano, o executivo europeu propõe ações em quatro áreas estratégicas, incluindo a revisão das regras em matéria de auxílios estatais, para facilitar o apoio a projetos de habitação social e a preços acessíveis, sem prévia notificação e autorização. O plano cria um quadro que permite aos governos nacionais e municipais resolverem a questão e foca-se no “aumento da oferta de habitação, no estímulo ao investimento e às reformas, na resolução do problema dos arrendamentos de curta duração, em áreas com escassez de habitação, e no apoio às pessoas mais afetadas”, sendo este particularmente benéfico para os mais afetados pela crise.

A estratégia da Comissão, segundo o comunicado, focar-se-á nos jovens, nos estudantes, nos trabalhadores essenciais, nas pessoas com baixos rendimentos e em outros grupos desfavorecidos, trabalhando com as autoridades nacionais, para simplificar e para resolver problemas, como dificuldades de construção e áreas turísticas saturadas pelo alojamento local (AL). “A Comissão trabalhará com as autoridades nacionais, regionais e locais, para simplificar as regras e os procedimentos que restringem a oferta de habitação, com especial enfoque no planeamento e na concessão de licenças. Uma nova iniciativa legislativa sobre arrendamentos de curta duração apoiará as zonas com dificuldades em matéria de habitação”, diz o comunicado.

Porém, a legislação, em concreto, para o arrendamento de curta duração, que reduz o número de habitações disponíveis para os cidadãos, será apresentada em fase posterior. As autoridades locais têm mais poder do que os governos nacionais, nesta matéria, e algumas já atuam.

Até agora, os auxílios estatais à habitação só são elegíveis para projetos limitados, destinados às pessoas mais necessitadas, mas o plano ajudará a construir casas também para a classe média, que tem estado bastante esquecida.

A UE mobilizará, pelo menos, 11,5 mil milhões de euros, nos próximos anos, a partir do seu orçamento plurianual, que se juntarão aos 43 mil milhões de euros já afetados à habitação social, acessível e sustentável. Prevê-se que os bancos e as instituições de fomento nacionais e regionais invistam 375 mil milhões de euros, até 2029. “A habitação não é apenas um bem, é um direito fundamental. Temos de mobilizar todos os euros e de fazer tudo o que estiver ao nosso alcance para garantir que, na Europa, todos possam ter um sítio decente para chamar casa”, afirmou Dan Jørgensen, comissário para a Energia e a Habitação, o primeiro titular desta pasta na História da Comissão Europeia.

O eurocomissário disse ao programa “Europe Today”, da Euronews, que Bruxelas, no primeiro plano de habitação a preços acessíveis, se comprometeu a identificar a especulação e a promover a equidade do mercado. “A habitação é uma grande preocupação. Estamos a viver uma crise de habitação e, consequentemente, uma crise social”, declarou Dan Jørgensen.

A Comissão Europeia comprometeu-se a identificar a especulação e a promover a transparência nos mercados da habitação. E, segundo Dan Jørgensen, o plano inclui medidas para identificar comportamentos especulativos e para promover a equidade no mercado da habitação. No entanto, o eurocomissário esclareceu que é necessária análise mais aprofundada para determinar o impacto total da especulação nos custos da habitação. “Alguns especialistas defendem que se trata, efetivamente, de um problema. Outros dizem que, provavelmente, não é tanto assim. Por isso, vamos iniciar uma análise e, no próximo ano, apresentaremos a nossa opinião sobre o assunto”, afirmou Dan Jørgensen, questionado sobre se a especulação está a provocar a crise da habitação, frisando que “a habitação é uma grande preocupação”, pois, “estamos a viver uma crise de habitação e, consequentemente, uma crise social”.

O eurocomissário sustenta que a construção de novas casas, por si só, não resolverá a crise, havendo que aproveitar melhor as existentes. “Também precisamos de utilizar melhor os edifícios que temos. Em algumas cidades, há muitas casas e edifícios devolutos”, afirmou.

A falta de habitação tem afetado, particularmente, os mais jovens. A idade média de saída do agregado familiar dos pais, na UE, era de 26,2 anos, em 2024, variando entre 21,4 anos, na Finlândia, e 31,3 anos, na Croácia. “Infelizmente, os jovens não conseguem sair de casa dos pais. […] Por vezes, é porque querem comprar uma casa e não podem; outras vezes, é porque, simplesmente, não há arrendamento disponível”, vincou Dan Jørgensen.

No próximo ano, a Comissão apresentará legislação sobre o arrendamento de curta duração, que reduz o número de casas disponíveis para os residentes, especialmente, nas cidades europeias que se tornaram destinos turísticos de topo. “Os arrendamentos de curta duração podem ser bons, mas, em alguns locais, vimos como fazem subir os preços da habitação e, por vezes, até expulsam as pessoas normais das suas casas”, criticou o eurocomissário.

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Outro problema que interfere na crise da habitação é a sobrevalorização do preço das casas, devido à especulação imobiliária (detenção da posse das casas por imobiliárias e por fundos imobiliários) e pela absolutização do direito à propriedade, esquecendo a sua função social. O problema é geral e afeta grande parte do continente europeu, mas Portugal é o primeiro país da lista, na sobrevalorização do preço das casas. Di-lo a Comissão Europeia, aquando da divulgação do novo plano comunitário para a habitação acessível, na UE, estimando a sobrevalorização dos preços das casas, no país, em 25%, acima de outros mercados imobiliários.
“Os preços das habitações permaneceram sobrevalorizados, em vários países da UE, no segundo semestre de 2025. A Comissão estima que a sobrevalorização média é mais substancial em Portugal, rondando os 25 %, ultrapassando outros mercados imobiliários sobreaquecidos na Suécia, na Áustria ou na Letónia”, lê-se no relatório que acompanha o plano.

Os preços aumentam, mas os salários não e, segundo a Comissão Europeia, o “crescimento dos preços tem sido mais forte do que o crescimento dos rendimentos, reduzindo a acessibilidade para os potenciais compradores, com diferenças marcantes entre os países”.

Os países com os maiores aumentos nos rácios PTI (rácio preço-rendimento), na última década, foram Portugal, os Países Baixos, a Hungria, o Luxemburgo, a Irlanda, a Chéquia e a Áustria, com rácios PTI mais de 20% superiores aos registados há dez anos. Ora, preços altos para a compra de casa e rendas com aumentos contínuos são problemas comuns aos cidadãos da UE, que têm, cada vez mais, dificuldade em encontrar uma casa que possam pagar.

O valor por metro quadrado ultrapassou os dois mil euros, em Portugal, em outubro de 2025, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). O país regista a maior subida dos preços das habitações, em comparação com os restantes estados-membros da UE, continuando a região de Lisboa a ser a mais cara do país. Estes dados referem-se à avaliação de outubro de 2025, mês em que o valor mediano de avaliação bancária na habitação foi de 2025 euros, por metro quadrado (m²), mais 30 euros do que o observado no mês precedente.

A variação do valor, em relação ao mesmo período de 2024, foi de 17,7%, assim como em setembro. Dado que foram feitas cerca 33,9 mil avaliações bancárias, em outubro, é possível concluir que se registou um aumento de 2,8%, em relação a setembro, e uma diminuição de 2,9%, face a outubro de 2024. A Grande Lisboa é a região que regista o valor por metro quadrado mais elevado (3058 euros), seguindo-se o Algarve (2757 euros). A Península de Setúbal apresentou o crescimento homólogo mais expressivo (29,3%), não se tendo verificado qualquer descida. Por outro lado, o Centro teve o valor mais baixo (1533 euros).

Comparando com o mês anterior, o valor de avaliação subiu 1,6% em outubro, com a Região Autónoma dos Açores a registar o maior aumento (6,2%) e o Alentejo a única descida (-2,3%).

Relativamente à tipologia, os apartamentos T1 subiram 58 euros, para 3076 euros/m², tendo os T2 e T3 aumentado 35 euros e 39 euros, respetivamente, para 2425 euros/m² e 2010 euros/m². Apresentaram, então, um valor mediano de 2345 euros/m², com a Grande Lisboa (3058 euros/m²) e o Algarve (2757 euros/m²) a liderarem, mais uma vez, o ranking dos preços mais elevados, e com a Península de Setúbal a apresentar, também neste caso, o crescimento homólogo mais expressivo (29,3%), sem qualquer descida.

Nas moradias, o valor mediano da avaliação bancária foi de 1472 euros/m², em outubro de 2025, refletindo uma subida homóloga de 11,8%. Os valores mais elevados observaram-se também na Grande Lisboa (2711 euros/m²) e no Algarve (2499 euros/m²). O Oeste e Vale do Tejo apresentaram o maior crescimento homólogo (20,2%), sem o registo de qualquer descida. Já o Centro (1084 euros/m²) e o Alentejo (1146 euros/m²) registaram os valores mais baixos.

Quando os bancos avaliam um imóvel para, decidirem quanto podem emprestar no crédito à habitação, atribuem um valor por metro quadrado. O facto de este valor médio ter ultrapassado os dois mil euros significa que os bancos reconhecem que o preço das casas está mais elevado do que nunca, o que pode influenciar o montante dos empréstimos, porque, como os preços das casas subiram, os bancos podem emprestar mais dinheiro dentro do limite habitual (geralmente, entre 80% a 90% do valor de avaliação). Estes valores evidenciam uma valorização consistente do mercado habitacional português, bem como a crescente pressão sobre os preços urbanos mais centrais, em regiões periféricas e em regiões turísticas.

Dados do Eurostat mostram que Portugal continua a ser o país onde se regista a maior subida dos preços das habitações, na UE. No segundo trimestre de 2025, o valor de venda das casas subiu cerca de 17%, face ao período homólogo.

A Portugal seguem-se a Bulgária (15,5%) e a Hungria (15,1%), entre os países que apresentam as maiores subidas de preços das habitações no bloco. A Croácia (13,2%), a Espanha (12,8%), a Eslováquia (11,3%) e a Chéquia (10,5%) também registaram aumentos de dois dígitos. Já a Finlândia (-1,3%) foi o único país da UE que registou uma diminuição homóloga dos preços, no segundo trimestre deste ano. Ainda assim, verifica-se um ligeiro abrandamento, em comparação com os primeiros três meses do ano. No primeiro trimestre de 2025, o aumento tinha sido de 16,3%, seguindo-se o Luxemburgo (4,5%) e a Croácia (4,4%).

Os preços das casas mais do que duplicaram (141%), em Portugal, entre 2010 e 2025. E, nesse período, os maiores aumentos da UE ocorreram na Hungria (277%) e na Estónia (250%).

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No Reino Unido, os preços das casas caíram pelo segundo mês consecutivo, com a saturação do mercado, com o novo esquema fiscal e com a incerteza em torno do Orçamento do Estado a exercerem pressão em baixa sobre os valores. O preço médio de casas recém-anunciadas, em todo o Reino Unido, recuou 1,8%, nas quatro semanas anteriores a 6 de dezembro, para 358138 libras esterlinas (£). Isto, depois da queda de 1,8%, em novembro, para £364833, segundo a Rightmove, plataforma online do Reino Unido para procurar casas para compra ou para arrendamento. Esta queda, mais acentuada do que o habitual, deixa os preços 0,6% abaixo do nível de há um ano, o equivalente a menos £2059.
“O menor crescimento dos preços favoreceu a acessibilidade dos compradores e impulsionou a atividade, na primeira metade do ano, mesmo após o prazo de abril do imposto de selo em Inglaterra”, explicou Colleen Babcock, especialista em imobiliário da Rightmove.

O “Stamp Duty Land Tax” (SDLT) é o imposto pago na compra de imóveis ou de terrenos acima de determinado valor, na Inglaterra e na Irlanda do Norte. Na segunda metade de 2025, a incerteza criada por rumores de alterações aos impostos sobre imóveis adensou-se e teve impacto nos preços e na atividade, com os vendedores a tentarem cativar compradores nervosos, através de preços mais contidos.

A queda dos preços pode ajudar os compradores de primeira habitação a adquirirem casa, no início de 2026. A taxa média fixa a dois anos do crédito à habitação está em 4,33%, face a 5,08%, em 2024. O Orçamento do Estado introduziu uma sobretaxa do Council Tax, para imóveis de elevado valor em propriedades residenciais, em Inglaterra, avaliadas em £2 milhões ou mais, com entrada em vigor em abril de 2028. Porém, com condições de mercado a apoiar níveis de atividade mais elevados e um enquadramento económico mais certo, prevê-se um melhor ano para a subida de preços em 2026, com forte arranque de atividade no início do ano.

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A crise da habitação está para ficar, se a UE e os governos não intervierem. O especuladores não desarmam e a propriedade teima em tornar-se direito absoluto. Na ótica de muitos, quem não tem dinheiro é que tem culpa de não o ter, pois não trabalha, não tem mérito, não sabe orientar-se. E poderíamos acrescentar: “Não herdou de pais ricos ou não soube furtar.”  

2025.12.17 – Louro de Carvalho