UE aprovou relatório para resolver a crise da habitação na Europa

 

A 10 de março, o Parlamento Europeu (PE) aprovou, com 367 votos a favor e 166 contra, um relatório que vinca o facto de milhões de cidadãos europeus enfrentarem habitação precária e apela a ação urgente para fazer face ao aumento dos custo, à escassez de casas e ao declínio do nível de vida em toda a União Europeia (UE). E a questão que se levanta é se as instituições europeias têm vontade política para resolverem a crise da habitação que atravessa todo o bloco europeu, ante a escassez de casas, o investimento estrangeiro – através de fundos imobiliários, de alojamento local e de nómadas digitais – e o aumento dos preços.

Em toda a UE, não há casas suficientes para satisfazer a procura, especialmente, nas grandes cidades. Tal situação fez subir os preços dos imóveis e das rendas. Os peritos estimam que a escassez é da ordem dos milhões e que, em algumas cidades, as rendas aumentaram mais de 30%, nos últimos anos. A construção de novas casas é difícil, devido ao custo de construção mais alto, à limitação dos terrenos e à lentidão dos processos de aprovação. E, na maioria das capitais europeias, os jovens teriam de ganhar mais do que ganham para comprarem casa, visto que os preços aumentaram muito mais do que os rendimentos, na última década.

As plataformas de arrendamento de curta duração dificultam a procura de habitação de longa duração, em muitas cidades; as propriedades de investimento e as segundas habitações fazem subir os preços para a população local; os governos enfrentam pressões para protegerem os inquilinos, para incentivarem novas construções, para expandirem a habitação social e para atualizarem os edifícios mais antigos; e a escassez de casas a preços acessíveis dificulta a ascensão económica das pessoas, a ligação às comunidades e a qualidade de vida.

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Um artigo de Leticia Batista Cabanas e de Elisabeth Heinz intitulado “Conheça o plano recentemente aprovado pela UE para resolver a crise da habitação na Europa”, publicado pela Euronews, a 24 de março, dando conta de que o PE adotou o seu primeiro relatório sobre a crise da habitação na UE, sustenta que “o Plano de Habitação Acessível da UE pretende resolver a crise da habitação na UE, através de habitação acessível e de boa qualidade”, quando os Europeus enfrentam os preços crescentes das casas e das rendas, e apela a “ação conjunta da UE para fazer face à crise da habitação”, retirando os cidadãos de condições de vida precárias.

Entre as recomendações do documento, constam a redução da burocracia, o reforço dos setores da construção e da inovação e a mobilização de investimento e de apoio fiscal.

Com a crise financeira mundial de 2008, a habitação tornou-se emergência social pan-europeia, com significativo agravamento, após a pandemia de 2020. O preço das casas aumentou 60,5%, em relação a 2015, enquanto as rendas aumentaram 28%. Em 2025, a taxa de propriedade das pessoas com idades compreendidas entre os 24 e os 35 anos diminuiu 6%, desde 2005, e uma em cada dez pessoas não conseguia pagar a renda. Ora, a falta de habitação a preços acessíveis também põe em causa o bom funcionamento do mercado único, comprometendo o crescimento económico da Europa e a competitividade prometida. Neste sentido, como observam as articulistas, “o Plano de Habitação Acessível da Comissão é o esforço da UE para mudar esta narrativa”. Com efeito, ao impulsionar a oferta de habitação, ao mobilizar investimentos e ao ajudar os cidadãos com mecanismos de apoio imediato, “o plano orienta e apoia a ação dos estados-membros no sentido de uma habitação mais acessível”.

Para comprar casa na UE, os Europeus têm de ganhar o que se ganha na maioria das grandes cidades. Os rácios preço/rendimento excedem, não raro, oito a 10 anos de salário bruto, superando os 12 a 15 anos, nas capitais menos acessíveis. Para arrendar casa, em qualquer cidade de grande procura, os cidadãos gastam cerca de 30% a 40% do seu rendimento, e uma percentagem crescente de jovens arrendatários ultrapassa esse limiar. “Em muitos países, os salários não acompanharam a inflação. Depois, o mercado imobiliário fez subir os preços até 60%, em 10 anos. A culpa não é dos cidadãos. É da falta de políticas públicas, de atenção e de controlo”, diz a eurodeputada e presidente da Comissão Especial do PE para a Crise da Habitação, Irene Tinagli.

Os jovens saem de casa mais tarde, a oferta de habitação social é insuficiente, a sobrelotação persiste em muitas regiões e o número de sem-abrigo está a aumentar.

A percentagem do salário gasta com a renda de casa, nas capitais dos países da UE, em 2025, é de 116%, em Lisboa; de 74%, em Barcelona e em Madrid; de 72%, em Milão; de 65%, em Roma; de 62%, em Dublin; de 57%, em Atenas; de 56%, em Varsóvia; de 54%, em Praga; de 52%, em Budapeste; de 50%, em Amesterdão; de 46%, em Estocolmo; de 45%, em Paris; de 43%, em Copenhaga; de 40%, em Berlim e em Bruxelas; de 37%, em Viena; de 35%, em Helsínquia; e de 34, no Luxemburgo.  

Os preços ultrapassam o crescimento dos rendimentos, enquanto as rendas são mais de 20% mais elevadas. A tendência varia consoante os países. Os preços subiram em partes da Europa de Leste e do Sul, como a Hungria, Portugal e a Lituânia, enquanto países, como a Finlândia registaram aumentos mais moderados ou até ligeiras descidas. As cidades da Europa Ocidental e do Norte são das mais caras, em geral. De facto, há 10 anos, ter casa própria era a norma, o que acontecia com cerca de 70% dos Europeus, percentagem que desceu para cerca de 68%, enquanto as taxas de arrendamento subiram para cerca de 32%, o nível mais elevado dos últimos anos.

A procura de habitação aumenta, de forma constante, graças à urbanização, ao crescimento da população nas cidades, à migração na UE, ao aumento de agregados familiares mais pequenos e à instalação fora da residência originária por motivo de trabalho. Cada vez mais pessoas competem por habitação nas mesmas zonas urbanas, enquanto a oferta não acompanha o ritmo. Preços dos terrenos, aumento dos custos dos materiais e da mão de obra, regras de zonamento rigorosas e lentidão dos processos de licenciamento tornam a construção lenta e insuficiente.

Outro motivo para a crise da habitação é  dinâmica financeira e do mercado. E o Banco Europeu de Investimento (BEI) anota o défice de milhões de casas e os níveis de construção muito abaixo das necessidades anuais.

Entre 2015 e 2022, uma era de taxas de juro ultrabaixas alimentou o enorme boom imobiliário, fazendo subir os preços das casas na UE em cerca de 63,6%. Porém o cenário alterou-se a partir de julho de 2022, quando o Banco Central Europeu (BCE) aumentou as taxas que levaram a taxa da facilidade de depósito de 0% para o pico de 4%, em setembro de 2023, o que tornou as hipotecas menos acessíveis, quase quadruplicando as taxas de juro médias, para novos mutuários, em comparação com os níveis de 2021. Ora, como dizem as articulistas, as taxas de hipoteca elevadas encarecem muito a compra de casa, pelo que as pessoas ficam presas ao arrendamento durante mais tempo, aumenta a concorrência e sobem os preços das rendas.

Em cidades, como Madrid e Barcelona, a procura de investimento aumenta a pressão. Em 2024, os compradores estrangeiros representaram 7% das vendas de casas, em Madrid, e 14,3%, em Barcelona. Os investidores institucionais e os fundos de investimento representaram mais de 50% do total do investimento imobiliário. E o boom do arrendamento de curta duração reduziu a disponibilidade de habitação de longa duração, em zonas de elevado turismo.

Cada vez mais pessoas vivem juntas para partilharem o custo da habitação, o que gera sobrelotação. Cerca de 48% dos jovens entre os 18 e os 34 anos vive com colegas de quarto, embora mais de metade preferisse estar sozinho. Para evitar esta situação, muitos adiam a saída da casa de família. As mesmas limitações afetam a habitação social, que não funciona como rede de segurança. A oferta não acompanhou a procura, o que resultou em longas listas de espera e no acesso limitado para as famílias com rendimentos baixos e médios. Muitas cidades restringem a elegibilidade aos mais vulneráveis, pelo que até os agregados familiares que trabalham e que não têm acesso ao mercado privado não acedem a alternativas acessíveis. Além disso, grande parte do parque de habitação social está envelhecido e a necessitar de renovação, sobretudo, para cumprir as normas de eficiência energética e de habitabilidade.

Cerca de 1,28% dos cidadãos da UE vive na rua, em abrigo ou em alojamento temporário. É um aumento de 30%, em comparação com os níveis de 2019, e um aumento de 70%, na última década. As pessoas são excluídas do mercado, pelo que o problema não se limita aos mais vulneráveis, mas afeta, cada vez mais, os trabalhadores e as famílias que não conseguem habitação estável. A escassez de habitação social e de serviços de apoio torna difícil as pessoas sem-abrigo terem soluções a longo prazo.

A habitação continua a ser competência nacional, o que significa que as ações da UE só podem complementar as políticas nacionais. Os estados-membros têm a última palavra, em matéria de rendas, de modelos de habitação social, de regras de zonamento, de proteção dos inquilinos e de tributação da propriedade. Porém, de acordo com Elizabeth Kuiper, diretora associada do Centro de Política Europeia em Bruxelas, a Europa tem ignorado a magnitude da crise, nos últimos vinte anos, considerando-a apenas um problema nacional.

Para Kuiper, é fundamental a cooperação, a vários níveis, com as autoridades locais a desempenharem “um papel mais forte e a apresentarem soluções aos políticos da UE”. A habitação não é só questão de justiça social, mas também questão económica pan-europeia. E a UE não pode impor uma política comum de habitação e regular o mercado da habitação em todo o bloco, mas pode influenciar a habitação, através de financiamento e de instrumentos jurídicos não vinculativos, fornecendo orientações e apoiando as ações nacionais, segundo o dinamismo do princípio da subsidiariedade.

Mais de 43 mil milhões de euros (€) foram mobilizados para 2021-2027, complementados por mais 10 mil milhões de euros para 2026-2027. Em abril de 2024, a Comissão Europeia calculou que 100 mil milhões de euros impulsionarão projetos de renovação da eficiência energética, em todo o bloco, até 2030. E, no âmbito do Mecanismo de Recuperação e Resiliência (MRR), 15,1 mil milhões de euros são atribuídos à habitação social e parte dos 26,2 mil milhões de euros do InvestEU apoia a renovação de edifícios, com vista à poupança de energia. E parte substancial do Horizonte Europa (95,5 mil milhões de euros) é investida no acesso seguro, saudável, económico e sustentável à habitação. Parte do Fundo para uma Transição Justa (17,5 mil milhões de euros) é afetada a investimentos em eficiência energética, para reduzir a pobreza energética. E a revisão intercalar de 2025 dos fundos de coesão (392 mil milhões de euros) duplicou o montante destinado a uma habitação mais acessível e social.

Embora não aumentem a oferta de habitação, a Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios e a Diretiva Eficiência Energética ajudam a tornar a habitação mais acessível, melhoram a eficiência energética, reduzem as faturas de energia e combatem a pobreza energética.

O Plano Europeu para a Habitação Acessível (2025) é a principal resposta da Comissão à crise em quatro pilares: aumento da oferta de habitação; mobilização de investimentos para impulsionar a digitalização e as oportunidades de crescimento no setor da renovação; avanço as reformas; e proteção dos mais vulneráveis. E é reforçado pela revisão das regras, em matéria de auxílios estatais, para facilitar o apoio financeiro nacional à habitação social e a preços acessíveis, e pelo pacote “Energia para os cidadãos”, destinado a combater a pobreza energética.

Embora a Comissão tenha anunciado a primeira Cimeira da Habitação da UE, para 2026, o plano será aplicado por uma Aliança Europeia para a Habitação, composta por estados-membros, por cidades, por regiões, por instituições da UE, por fornecedores de habitação e por associações da sociedade civil. E, complementando o plano, a Estratégia Europeia para a Construção de Habitação centra-se no aumento da produtividade e no combate às ineficiências, no setor da construção. A redução da burocracia, a maior rapidez na concessão de licenças, as novas ferramentas digitais e a promoção de métodos de construção modernos são os instrumentos da estratégia para uma habitação mais acessível.

No âmbito do Pacto Ecológico Europeu, a Vaga de Renovação (2020) aumenta a acessibilidade e a sustentabilidade da habitação, reduzindo a despesa de energia. Dado que 40 milhões de Europeus não podiam pagar o aquecimento, em 2022, o projeto visa duplicar a taxa anual de renovação, atingindo 35 milhões de renovações de edifícios.

Financiado pelo programa Horizonte Europa com cerca de 120 milhões de euros, por ano, o Novo Bauhaus Europeu é o roteiro da Comissão para 2025-2027 para a renovação e a sustentabilidade da habitação, a fim de impulsionar a oferta e a inclusão habitacional. Do ponto de vista financeiro, a Comissão e o BEI estão a lançar a Plataforma de Investimento Pan-Europeia, em parceria com bancos de fomento nacionais europeus e instituições financeiras internacionais. Ora, os fundos europeus podem tornar mais eficazes os nacionais, dando garantias públicas, facilitando a atração de capital privado e direcionando-o para a habitação.

*** Parte superior do formulário

A maioria dos governos europeus concede prestações de habitação no âmbito dos sistemas de proteção social, mas os níveis de apoio variam, consoante as políticas nacionais, e abrangem intervenções públicas para ajudar os agregados familiares a suportarem o custo de habitação, incluindo apoio à renda, habitação social e prestações para proprietários-ocupantes.

A habitação representou 1,35% da despesa total em proteção social, na UE, em 2024.

As prestações de habitação, por pessoa, vão de quase zero, na Bulgária, a 755 euros (€), na Irlanda. Em 31 países, a Finlândia surge em segundo lugar, com 484€, seguida do Reino Unido, com 406 euros. A Dinamarca (375€), a Islândia (335€), a Alemanha (328€) e a Suíça (327€) também atribuíram mais de 300€, por pessoa, a prestações de habitação. Os Países Baixos (271€), a França (234€) e a Suécia (200€) completam o top 10.

A despesa está entre 100€ e 199€ em três países: Chipre (185€), o Luxemburgo (130€) e Bélgica (110€). Os outros  gastam menos de 100€, por pessoa. E, entre as cinco maiores economias europeias, a Itália (13€) e a Espanha (36€) destinam montantes bastante inferiores.

*** Parte inferior do formulário

Seja como for, não pode uma pessoa pagar mais de renda de casa do que o seu rendimento mensal. Renda de 2300€ não é renda moderada. A UE tem de saber fazer parar o apoio ao grande capital e a especulação, desmitificando as regras do mercado. Os estados-membros devem apoiar, sobretudo, os cidadãos de magros recursos, não os ricos. Deus nos livre de que a generalidade dos cidadãos tenha de fazer valer, na rua, a prevalência dos seus direitos básicos. E a habitação é um deles, como a alimentação, o vestuário, a saúde, a educação e a proteção social.  

2026.03.24 – Louro de Carvalho