O
Banco de Portugal (BdP) anunciou, a 2 de julho, ter aprovado, em substituição
da recomendação de 2018, uma nova Recomendação Macroprudencial que altera os
limites aplicáveis à concessão de crédito à habitação e de crédito ao consumo,
em Portugal, para entrar em vigor, a 1 de agosto, para os contratos cuja
avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir dessa data.
Antes
desta decisão, o BdP consultou, nos termos da legislação aplicável, a
Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing,
Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito
Especializado (ASFAC), a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor
(DECO), o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), o Banco Central
Europeu (BCE) e o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS).
Em
comunicado do supervisor-regulador da banca, lê-se: “Num contexto caraterizado
pela aceleração dos preços da habitação, tem-se observado uma aceleração do
crescimento do crédito às famílias, quer em termos de stock, quer
de novos contratos de crédito à habitação e ao consumo, bem como um aumento do
montante médio por contrato, sinalizando níveis mais elevados de endividamento
dos mutuários.” Assim, esta revisão fundamenta-se na evolução recente do
mercado de crédito e do mercado imobiliário.
Além
disso, o BdP especifica melhor o contexto: “A manutenção de um elevado nível de
concorrência no mercado de crédito à habitação, um aumento da proporção de
compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a
rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a
aquisição de habitação”.
Parece
que subjaz um temor quanto à política de habitação, pelo lado das facilidades
impostas à banca pelos governantes anteriores a 2024.
Seja
como for, a descida do DSTI (Debt Service-to-Income) terá impacto direto
no crédito à habitação e no crédito ao consumo, pois o cálculo do DSTI soma
todos os créditos detidos pelos mutuários. Com efeito, DSTI é o rácio que mede
a percentagem do rendimento mensal líquido do agregado familiar comprometida
com o pagamento de empréstimos, considerando um choque de juro. Ou seja, é o
indicador que os bancos utilizam para calcular a taxa de esforço do agregado
familiar e para avaliar a capacidade para pagar o crédito.
O
DSTI é calculado através da divisão do total de encargos mensais com créditos
pelo rendimento mensal líquido, multiplicada por 100, constituindo os encargos
mensais a soma de todas as prestações de créditos ativos (crédito habitação,
crédito automóvel, cartões de crédito com saldo em dívida, créditos pessoais) e
constituindo o rendimento mensal líquido o rendimento mensal após a dedução de
impostos e contribuições para a Segurança Social.
Como
referia, a 20 de maio, o ECO online, citando o Jornal de Negócios
(acesso pago), por causa da garantia pública de apoio aos jovens na compra
de casa, o governador do BdP adiantara, aquando da apresentação do Relatório de
Estabilidade Financeira, que o banco central ia “propor a diminuição da taxa de
esforço de 50% para 45% no conjunto de empréstimos bancários”. Na verdade, os
prazos médios das carteiras cresceram, devido ao aumento da preponderância do
crédito a jovens, no âmbito da garantia pública: só no primeiro trimestre deste
ano, representaram 27,9% do número de contratos e 31,7% do seu valor.
Ora,
é sobre o DSTI que incide a alteração central da nova Recomendação, segundo a
qual o limite máximo desce de 50% para 45%, para “conter o aumento do
endividamento das famílias e [para] tornar mais prudente a avaliação da
capacidade financeira dos mutuários”. Assim, uma família com rendimento mensal
de dois mil euros, que suportava, antes, uma prestação até mil euros, passa a
ter o limite de 900 euros para o conjunto dos seus créditos.
Conexa
com a descida do limite do DSTI, surge a revisão da margem de exceções que
os bancos podem utilizar acima do teto do DSTI.
O
regime atual prevê duas margens distintas: até 10% do montante total de crédito
concedido por cada instituição, em cada semestre, pode ser atribuído a
mutuários com DSTI até 60%; e até 5% do montante total de crédito concedido no
mesmo período, pode ultrapassar esse limite de 60%. No conjunto, os bancos
dispõem de uma margem combinada de 15% para concederem crédito acima do limite
geral do DSTI, repartida em dois patamares diferentes.
A
nova Recomendação substitui o sistema por uma única margem de 10%, simplificando
o volume de exceções ao DSTI, o que se traduz na “possibilidade de até 10% do
montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre,
apresentar taxa de esforço superior a 45%”. E o BdP prevê que as alterações às
medidas macroprudenciais tenham impacto limitado sobre a concessão de novo
crédito, e gerem efeitos ligeiros no investimento e no produto interno bruto (PIB)
de curto prazo e efeitos próximos de nulos no longo prazo.
Assim,
cada banco pode aprovar créditos a clientes com uma taxa de esforço acima do
limite geral, desde que o valor dos contratos não ultrapasse 10% do total de
crédito que essa instituição concede num período de seis meses, mas deixa
de existir a distinção entre o patamar de DSTI até 60% e o patamar sem limite
definido, que vigorava.
Trata-se,
segundo os analistas, de válvula de segurança para situações específicas, como
mutuários com elevados rendimentos, significativas poupanças ou outras
garantias que justifiquem desvio ao limite padrão, sem o banco ficar impedido
de os financiar.
Com
a redução da margem combinada de 15% para 10% e com o fim da distinção entre
patamares, tal válvula fica mais estreita e mais direta, pelo que os
bancos terão de ser mais seletivos na escolha dos dossiês a que aplicam a
exceção, reservando-a para os perfis de risco mais sólidos e reduzindo o peso
que estas operações representam no conjunto da carteira de crédito concedida. Todavia,
para 2026, o supervisor esclarece que, no cálculo da percentagem em causa, devem
considerar-se apenas as operações de crédito cuja avaliação de solvabilidade do
mutuário ocorra de 1 de agosto até 31 de dezembro, ficando de fora os contratos
celebrados na primeira metade do ano ao abrigo das regras anteriores.
Além
do corte em 5% da DSTI, a nova Recomendação Macroprudencial estende-se a
alterações relacionadas com as maturidades dos créditos à habitação e ao regime
aplicável à alavancagem financeira das famílias, o Loan-to-Value (LTV).
Nestes
termos, a nível da simplificação dos prazos do crédito à habitação, elimina-se
o critério de maturidade média dos contratos, que obrigava os bancos a gerir o
prazo médio da carteira de crédito à habitação, e passa a haver só dois
limites diretos, definidos pela idade do mutuário: até 40 anos de prazo para
mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, e até 35 anos de prazo, para
mutuários com mais de 35 anos.
No
regime aplicável ao LTV, deixa de vigorar o limite de 100% do rácio entre
o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia, que se aplicava,
de forma especial, à compra de imóveis pertencentes às instituições de crédito.
O BdP justifica a alteração pelos “níveis atualmente reduzidos de ativos não
produtivos nos balanços das instituições”. Estes casos seguem o regime geral de
limites ao LTV, aplicável à generalidade das operações de crédito à habitação.
No mesmo sentido, deixa de estar abrangida a locação financeira
de imóveis, devido às caraterísticas distintas, face ao crédito à
habitação convencional e ao peso reduzido desta modalidade no mercado,
mantendo-se abrangida só a locação financeira de bens móveis.
O
BdP classifica esta revisão como reajustamento de parâmetros, e não como
mudança na natureza da Recomendação. Os princípios e objetivos definidos
em 2018 mantêm-se em vigor, mas com os limites numéricos a ajustar, face à
evolução do mercado de crédito, do mercado imobiliário e do endividamento das
famílias. Por isso, o regulador não alterou a taxa de stresse aplicada
ao cálculo do DSTI, sustentando que a subida das taxas de juro dos últimos anos
e o atual contexto de incerteza geopolítica não o justificam.
***
Entretanto,
as regras de DSTI, de LTV e de maturidade são, para já, recomendações que os
bancos podem não cumprir, desde que o justifiquem. Porém, o BdP já manifestou
intenção de as tornar vinculativas por lei.
Quanto
aos efeitos esperados destas alterações, o supervisor prevê impacto
limitado sobre a concessão de novo crédito, com efeitos ligeiros no
investimento e no PIB de curto prazo e efeitos próximos de nulos no longo
prazo. O objetivo da medida é a melhoria do perfil de risco dos mutuários que
acedem a crédito, com reforço da resiliência do setor financeiro.
Não
obstante, desde há algum tempo, Álvaro dos Santos Pereira, governador do BdP,
manifestou intenção, junto do Ministério das Finanças, de transformar estas
regras em medidas vinculativas, o que retiraria às instituições de crédito a
margem de desvio atualmente prevista, tornando o cumprimento dos limites de
DSTI, LTV e maturidade uma exigência de caráter legal. Aliás, não se percebe
que, estando em causa a resiliência do setor financeiro, as normas
estabelecidas pelo supervisor-regulador da banca não sejam obrigatórias, como
não se entenderia que o BdP não acatasse as orientações do BCE ou as dos órgãos
de soberania do país.
Em
síntese, a nova Recomendação Macroprudencial estabelece:
*
nos limites ao LTV, calculados usando o mínimo entre o preço de aquisição e de
avaliação, até 90%, para os créditos à habitação própria e permanente, e até
80%, para outras finalidades;
*
no limite ao DSTI com choque, aplicação de choque de taxa de juro (1,5%, para
novos créditos com maturidades superiores a 10 anos) e de rendimento após o
momento de reforma, até 45%, com a seguinte exceção: até 10%, sem limite no
DSTI com choque;
*
requisitos de pagamentos regulares de capital e de juros;
*
maturidade do crédito à habitação: 40 anos, para mutuários com idades
inferiores ou iguais a 35 anos, e 35 anos, para mutuários com idades superiores
a 35 anos.
*
maturidade máxima do crédito ao consumo: sete anos, para crédito pessoal, e 10
anos, para crédito automóvel e para crédito pessoal com finalidade de educação,
de saúde ou de transição energética.
***
O
Fundo Monetário Internacional (FMI), no relatório de avaliação de Portugal,
publicado a 24 de junho, defende, no âmbito do Artigo IV, o fim da garantia
pública para ajudar os jovens na compra de casa e o das isenções de impostos
municipal sobre transação de imóveis (IMT), pois tais medidas “ampliaram ainda
mais os desequilíbrios” no mercado da habitação. E alinha-se com Álvaro
Santos Pereira, no reforço dos poderes do BdP no acesso ao crédito, pois tais medidas
“aumentaram a procura e ampliaram ainda mais os desequilíbrios do mercado”,
pelo que “devem ser revertidas”.
O
FMI considera que este travão pode ajudar a conter o aumento do risco da
carteira de crédito dos bancos. Ainda assim, “a melhor política continua a ser
a reversão das recentes medidas que impulsionaram o crédito à
habitação”, insistem os técnicos do fundo.
Sobre
as medidas macroprudenciais, o fundo lembrou que o BdP não tem poderes
vinculativos e depende dos bancos para que as recomendações que balizam o
acesso ao crédito sejam cumpridas. Porém, a atribuição de poderes de execução
ao BdP “impediria uma potencial erosão do cumprimento das normas”, defende o
FMI, alinhando-se com Álvaro Santos Pereira, que apelou, recentemente, aos
legisladores para tornarem as macroprudenciais “vinculativas”.
***
O
apoio do Estado que garante o empréstimo a 100% por parte dos bancos a jovens
entre os 18 e os 35 anos foi pensado para vigorar até ao final de 2026 e
criou-se a ideia da sua extensão a anos subsequentes, mas o futuro desta
garantia pública é incerto, quando se acumulam recomendações – nomeadamente do
FMI e do BdP – para acabar com este apoio.
Os
empréstimos à habitação subiram 10,8%, em maio, ascendendo o stock a
115,7 mil milhões de euros, a maior subida, em 23 anos, e o terceiro mês em que
o aumento ultrapassa os mil milhões de euros. A descida das taxas de juro,
desde 2024, tem contribuído para a subida do crédito, mas o aumento coincide com
o apoio do Estado aos jovens, em vigor desde o início de 2025. Na Zona Euro, em
maio, os empréstimos para compra de habitação subiram apenas 3%.
Entretanto,
a seis meses do fim do ano, a decisão ainda está por tomar. Supõe-se que o
futuro da garantia aos jovens dependerá da evolução da inflação, da subida dos
juros por parte do BCE (que pode fazer arrefecer a procura) e da alteração das
medidas macroprudenciais na concessão de crédito, com aperto nos critérios de
financiamento.
Os
alertas do FMI sobre o crescimento do crédito à habitação, com apoio público,
sinalizam a “grande exposição dos bancos ao setor imobiliário (preço elevado da
habitação)”, a necessidade de “monitorizar de perto” os riscos associados e o
facto de o acesso com a garantia estatal aos jovens contribuir para o
aquecimento do mercado e para a subida do endividamento, embora ainda sem
sinais de alarme.
Em
junho, o economista António Nogueira Leite sublinhou que os jovens são “o grupo
mais exposto” à subida dos juros, já que haverá um impacto “material” do
agravamento das prestações para agregados que contraíram crédito com taxa de
esforço perto do limite legal. E Natália Nunes, coordenadora do Gabinete de
Proteção Financeira da DECO, vincou a preocupação da associação com o impacto
que o financiamento a 100% aos jovens pode ter no endividamento: “Num cenário
de subida de taxas, podem enfrentar menor margem para lidar com imprevistos”,
disse.
***
Concorde-se
ou não com as medidas estabelecidas pelo supervisor bancário, elas devem ser
vinculativas. Ao invés, penso que o FMI não sabe fazer outra coisa, a não ser
recomendar cortes e impedir algum bem-estar das populações, no que dá força à
cegueira dos mercados e às políticas austeritárias.
Porém,
a garantia pública de empréstimo a 100% a jovens é um pau de dois bicos – não o
digo do IMT, nem do imposto municipal sobre imóveis (IMI). O jovem tem de pagar
capital e juros. Se não paga, fica sem a casa (vá ela para o Estado ou para o
banco). Por outro lado, se o jovem tem rendimento de trabalho ou de herança que
permita, a prazo, a aquisição da casa, é inútil a garantia pública; e, se são
os pais que pagam as entradas e/ou o crédito, o apoio do Estado é indevido. Por
isso, parece mais adequado conceder, em casos verdadeiramente justificados,
apoio do Estado na redução do juro, na isenção do IMT, do IMI e do imposto de
selo ou similares.
Por
fim, o Ministério das Finanças tem de abandonar a perspetiva eleitoralista e
definir-se: ou arrisca manter a garantia pública ou outras ou alinha pelo FMI e
pelo BdP.
2026.07.03
- Louro de Carvalho
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