Segundo
o Eurostat, Portugal apresentou a maior subida nos preços das casas na União
Europeia (UE), no segundo trimestre de 2026, em relação ao mesmo período de
2025, e setembro registou novo máximo histórico no preço da habitação. O nosso
país tem a maior subida de preços, na UE, e continua a registar recordes, a
nível da Europa.
Os
preços registaram uma subida de 7,9%, em setembro, face ao mesmo mês de 2025; e
comparando com o mês de agosto, em termos de variação mensal, os preços
registaram uma subida 0,6%, a nível nacional.
De
acordo com os dados do portal de venda e arrendamento, comprar casa tinha um
custo de 3228 euros por metro quadrado (euros/m2), no mês passado,
segundo o valor mediano calculado. Vila Real (17,8%), Leiria (17,6%), Beja
(14,4%), Faro (14,3%) e Guarda (14%) lideram as subidas nas capitais de
distrito e das regiões autónomas, com a região Centro a liderar a valorização
regional. Aveiro (9,3%), Setúbal (9,1%), Porto (9%), Castelo Branco (9%), Ponta
Delgada (7,1%), Funchal (5,3%) e Lisboa (4,4%) foi onde os preços menos
subiram.
A
capital, mantendo-se como a cidade onde é mais caro comprar casa, apresenta o
preço mediano de 6256 euros/m2. E a região da Grande Lisboa é,
também, a mais cara para comprar habitação, com um valor mediano de 4501
euros/m2.
O
maior aumento foi registado em Portugal (+16,5 %), seguido da Bulgária (+15,5
%) e da Lituânia (+14,3 %), ao passo que a Finlândia (-2,7 %), o Luxemburgo
(-2,2 %) e a França (-0,8 %) foram os únicos países onde os preços diminuíram.
Em
termos globais, no segundo trimestre de 2026, os preços da habitação aumentaram
4,0%, na Zona Euro, e 4,7% na UE, em comparação com o mesmo trimestre de 2025. Em
comparação com o primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação aumentaram
1,1%, na Zona Euro, e 1,2%, na UE, no segundo trimestre de 2026. Assim, quase
40% dos europeus considera a habitação um problema urgente, com Portugal a
registar 43% de insatisfação.
***
Para
obviar à crise da habitação, a Comissão Europeia avançou, a 9 de setembro, com a
proposta da Lei da Habitação Acessível, um diploma que pretende conter a subida
dos preços das casas e alargar a oferta habitacional em cidades da UE, onde
arrendar ou comprar casa se tornou praticamente inacessível. Assim, as autarquias
poderão adotar medidas concretas para enfrentar a crise habitacional,
promovendo a justiça social e a acessibilidade. Entre essas medidas, incluem-se
a limitação do alojamento local (AL) e a taxação de imóveis devolutos,
associadas a planos para acelerar o licenciamento de construção de novas casas.
“Há
um ano, prometi enfrentar a acessibilidade da habitação, na Europa. Hoje, damos
um passo nessa direção”, referiu Ursula von der Leyen, presidente da Comissão
Europeia, em comunicado, vincando que a medida proporciona “mais clareza e
apoio às autoridades locais e às comunidades, ancoradas nas realidades locais”,
e responde à preocupação dos eurocidadãos.
“Trabalhadores
essenciais e estudantes não conseguem viver onde exercem funções e estudam.
Mas, acima de tudo, isto é uma questão de justiça. Hoje, estamos a cumprir para
todos os europeus”, declarou a presidente da Comissão Europeia.
Os
números que justificam a urgência da proposta apontam para dados revelados em
recente Eurobarómetro, que indicam que 40% dos europeus vê a habitação como
problema imediato, com a fatia a subir para 51%, entre quem habita em zonas
urbanas. Em Portugal, a situação é ainda mais crítica. Na componente da
qualidade de vida regional, 43% dos portugueses aponta a habitação como a
principal preocupação no local onde residem, 23% acima da média europeia. O
Algarve lidera essa ansiedade (48%), seguido de Lisboa e da Madeira, ambas nos
45%.
Bruxelas
ilustra o desequilíbrio com exemplos concretos, notando que há, em Madrid, 40
alojamentos de curta duração, por cada 100 casas, no mercado de arrendamento de
longa duração, e mais de 19% dos imóveis permanecem devolutos, em Zagreb.
A
proliferação de alojamentos turísticos e o volume de habitações fechadas
retiram milhares de fogos do mercado residencial tradicional, agravando a
escassez de oferta e empurrando os valores das rendas e da compra para níveis
incompatíveis com os salários locais.
Para
o comissário europeu para a Energia e Habitação, a prioridade é recolocar tal
património ao serviço das populações. “Embora construir novo e renovar continue
a ser essencial, precisamos, urgentemente, de fazer um melhor aproveitamento
das casas que já temos. A Lei da Habitação Acessível dá aos estados-membros e às
cidades os instrumentos para disponibilizarem mais habitações acessíveis, em
particular, nas zonas mais afetadas pela crise”, diz Dan Jørgensen.
O
novo regulamento cria, pela primeira vez, um quadro jurídico comum capaz de
orientar a ação das autarquias, sem colidir com as regras do mercado único
europeu, com o ponto central do diploma a não se limitar a diagnosticar o
problema, mas a fixar critérios técnicos e prazos concretos para que as
autarquias possam agir com segurança jurídica.
Como
ponto de partida, Bruxelas estipula que uma área só pode ser classificada como sob
pressão habitacional, se o rácio entre o preço da casa e o rendimento das
famílias for elevado ou tiver estado a subir, de forma continuada, na última
década. A partir daí, cada intervenção fica sujeita a um conjunto de regras:
*
diagnóstico obrigatório: as autarquias só podem restringir o AL, se provarem, cabalmente,
que a atividade prejudica a disponibilidade de casas há pelo menos três anos;
*
proporcionalidade: qualquer medida tem de ser direcionada, necessária e sem
alternativas menos gravosas disponíveis, não podendo ser genérica ou arbitrária;
*
duração limitada: as restrições ficam limitadas ao máximo de cinco anos, com
revisão periódica obrigatória;
*
segurança jurídica: as condições impostas à aquisição de imóveis não podem ser
aplicadas com efeitos retroativos, e os casos de imóveis devolutos têm de
considerar períodos de não ocupação justificados, como ausência por motivos de
saúde, trabalho ou estudo;
*
aceleração da oferta: a par das restrições, os estados-membros devem criar de
Planos de Aceleração da Habitação, com prazos de licenciamento mais curtos,
incluindo o objetivo de decisões, em até 60 dias, em processos prioritários, e
a reconversão de edifícios devolutos ou subutilizados para fins residenciais;
*
reforço do investimento: os países devem explorar fundos rotativos, parcerias
público-privadas e instrumentos de financiamento de longo prazo para expandir a
habitação a preços controlados.
Bruxelas
estima que sejam necessários mais 150 mil milhões de euros, por ano, além do
investimento público e privado já existente, para colmatar as necessidades
habitacionais da UE, na próxima década, e garante já ter mobilizado, pelo menos,
47,7 mil milhões de euros, através de fundos de coesão, do InvestEU e de outros
instrumentos europeus.
Além
das restrições, a Comissão aposta na aceleração da construção, com o regulamento
a pedir aos estados-membros que simplifiquem o licenciamento, acelerem a
reabilitação de edifícios e desenvolvam os Planos de Aceleração da Habitação,
dedicados a libertar terrenos e imóveis subaproveitados para fins residenciais.
“Quando o mercado falha em entregar algo tão fundamental como casa acessível,
as autoridades públicas têm a responsabilidade de agir. Com a Lei da Habitação
Acessível, estamos a dar segurança jurídica às autoridades locais,
permitindo-lhes tomar medidas e enfrentar um dos maiores problemas do nosso
tempo”, destacou Teresa Ribera, vice-presidente executiva para a Transição
Limpa, Justa e Competitiva.
“A
habitação não é apenas uma mercadoria. É um direito e um pilar fundamental da
dignidade humana. Os europeus deveriam ter a possibilidade de viver, trabalhar
e permanecer nos locais a que chamam casa”, referiu Dan Jørgensen, insistindo
em que o objetivo não é impor um modelo único, mas dar às cidades – de Lisboa a
Zagreb, passando por Madrid ou La Valeta – instrumentos comuns para enfrentarem
o problema que, apesar dos contornos diferentes em cada território, ameaça a
coesão social e a competitividade do bloco de forma transversal.
A
Lei da Habitação Acessível, que já seguiu para negociação no Parlamento Europeu
(PE) e no Conselho, sob o processo legislativo ordinário, integra-se num pacote
mais vasto, o Plano Europeu de Habitação Acessível, que inclui novas regras de
auxílios de Estado para habitação social e para uma futura Estratégia Europeia
de Construção.
***
Em
Portugal, em contexto europeu de crescente pressão habitacional, a Assembleia
da República (AR) debaterá, a partir de 29 de setembro, a revisão do Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), um dia depois de o Instituto Nacional de
Estatística (INE) ter publicado dados que apontam para significativo aumento do
valor das rendas, em todas as regiões do país. A proposta de lei de autorização
legislativa, aprovada, em Conselho de Ministros, em meados de julho, inclui
medidas, como o fim do limite de 2%, para aumento das rendas, despejos mais
céleres, maior flexibilidade nos contratos e novas regras para as rendas
antigas, com vista a aumentar a oferta de habitação e a reformar a oferta
residencial no mercado de arrendamento. A não aprovação do diploma na
generalidade está praticamente garantida, pelo que o cenário provável será a
descida à discussão na especialidade, em confronto com as sugestões da
oposição.
Entretanto,
é de referir que, a 7 de setembro, o governo e o Banco Europeu de Investimento (BEI)
assinaram o financiamento de 500 milhões de euros para reabilitar ou para construir
cerca de 50 mil fogos de habitação social. Esta é, segundo o Ministério das
Infraestruturas e Habitação, a primeira tranche da linha de 1500 milhões de
euros providenciada pelo BEI – financiamento a efetuar a taxas de juro mais
baixas e períodos de carência mais longos. As câmaras acomodarão uma fatia do
investimento, no âmbito da estratégia local de habitação.
Para
o combate à crise, a Espanha reforça a proteção dos inquilinos; o Reino Unido
apoia compra da primeira casa; os Países Baixos e a Irlanda ajustam o controlo
de rendas.
Em
termos nacionais, o destaque, no atinente à gestão da crise habitacional vai
para o país vizinho. Depois de milhares de pessoas se terem manifestado nas
ruas de várias cidades espanholas, nos últimos dias, na sequência do despejo
judicial da idosa Maricarmen Abascal que residia, há sete décadas, no centro de
Madrid, o governo, antecipou para 29 de setembro, a apresentação de uma série
de medidas para um mercado em que reina a escassez de oferta, a subida drástica
dos preços das rendas e especulação imobiliária.
Contrariamente
a Portugal, onde a reforma vai no sentido de maior flexibilidade do lado da
oferta, a Espanha apostar em maior proteção dos inquilinos. Assim, Isabel
Rodríguez ministra da tutela, anunciou a extensão da proteção contra despejos,
até 2030, para famílias economicamente vulneráveis; a regulamentação do
arrendamento sazonal e de quartos; restrições à compra de imóveis residenciais
por “fundos abutres”, até 2028, com o objetivo de combater a especulação
imobiliária; e a prorrogação extraordinária e obrigatória, por dois anos, dos
contratos em vigor que terminem antes de 31 de dezembro de 2028.
A
nível fiscal, as propostas incluem a redução do imposto sobre o valor acrescentado
(IVA) na construção para 4%, no caso de habitações de promoção pública e
protegida, e a criação de um mecanismo de financiamento público com juros a 0%
direcionado para a compra da primeira habitação por jovens e cidadãos elegíveis,
semelhante à garantia pública que, em Portugal, permite a jovens até aos 35
anos obterem crédito bancário até 100%, para a compra da primeira habitação
própria e permanente. Adicionalmente, propõe-se o aumento das taxas fiscais
associadas a alojamentos turísticos e temporários, para tentar direcionar mais
casas para o mercado de arrendamento de longa duração.
Um
outro projeto-lei visa a renovação automática dos contratos de arrendamento,
mas, como explicou a governante espanhola, “com salvaguardas para diferentes
circunstâncias, inspiradas noutras normativas europeias”.
Também
o governo de Andy Burnham anunciou, a 26 de setembro, um novo programa (“Your
First Home”) de apoio à compra de habitação, que se destina a ajudar quem
dispõe de rendimento regular e quer comprar a sua primeira casa, em Inglaterra,
mas não conseguiu poupar para um adiantamento avultado ou não conta com apoio
financeiro da família.
Segundo
o The Guardian, os compradores de primeira habitação receberão um
empréstimo de capital próprio de 20%, como ajuda à aquisição de uma habitação
nova, com um período inicial isento de juros e a exigência de um adiantamento
mínimo de apenas 2,5%. Por outro lado, serão introduzidos limites máximos de
rendimento familiar e de entrada, para excluir quem aufere os salários mais
elevados e dispõe de poupanças avultadas, sendo o programa direcionado para
quem possa ter dificuldades em comprar uma casa por conta própria. Estes tetos
no preço visam garantir que as pessoas só possam adquirir casas modestas.
A
primeira proposta da nova Lei do Arrendamento Acessível nos Países Baixos foi
anunciada, em fevereiro de 2023, pelo ministro da Habitação, à época, mas o
processo até à entrada em vigor sofreu atrasos, devido à queda do governo, no
verão desse ano. Entrou em vigor em julho de 2024, com as regras de
fiscalização municipal e a aplicação de coimas a arrancarem em janeiro de 2025.
Todavia, teve um efeito colateral: o congelamento e tabelamento dos preços das
rendas fez com que muitos senhorios (de classe média) vendessem as casas,
provocando a queda abrupta no número de casas disponíveis no mercado de
arrendamento. Isso levou o governo gizar, em abril deste ano, um pacote de
correções estruturais à Lei do Arrendamento Acessível, para dar oxigénio aos
proprietários e travar a vaga de vendas.
Por
seu turno, a Irlanda abandonou o modelo de zonas de pressão localizadas. O
desenho do sistema nacional unificado de controlo de preços das rendas, que
substitui o antigo modelo aplicado a nível regional, foi anunciado no final de
2025, tendo entrado em vigor em março deste ano. Os aumentos anuais das rendas
mantêm-se com um teto absoluto de 2% (ou a taxa de inflação, segundo a que for
mais baixa). Só novos empreendimentos ou alojamentos estudantis construídos
recentemente é que podem acompanhar a inflação. Os grandes proprietários (que
detêm quatro ou mais imóveis) estão legalmente proibidos de rescindir contratos,
sem justificação válida (como incumprimento ou vandalismo). E, se o inquilino
sair, o senhorio não pode repor o preço ao valor de mercado livre para o
próximo contrato, a menos que o inquilino anterior tenha saído por vontade
própria ou tenha violado as regras.
Há
ainda outra alteração: o senhorio tem de enviar a notificação de revisão de
renda ao inquilino e ao Residential Tenancies Board (RTB) – organismo público e
independente que regula o setor de arrendamento residencial na Irlanda –
exatamente no mesmo dia. Se falhar o registo diário na plataforma pública, o
aumento da renda torna-se juridicamente nulo.
***
Como
se vê, a UE não é a causadora da nossa má política na habitação: os nossos governantes
não são bons alunos!
2026.10.01
– Louro de Carvalho
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